【山东盛翔物业】意大利是一个经济发达的国家，国民住房的私有化程度相当高，一般家庭都有自己的私房。这些房屋与别墅不同，它并不都是单门独户型，有70-80%的城市公寓是由一个个单一的住户组成整座楼房的主人。倘若一座l2层的大楼，每层住20户人家，每户按平均五口人计算，整座楼的总人数也在l000人以上。这样的大家庭是怎样进行管理的呢?

　　负责接待的意大利朋友罗马里格介绍说，意大利有一个房产物业的共同管理制度。即凡搬进新楼的住户，要在一起开个会，决定整座楼的管理办法。将大家的意见归纳后，提交会计师协会，会计师协会根据大家的意愿，委派一名管理员，去管理楼房的各种事务(这类管理员都由受过专门教育或培训，并经考核取得资质证书的会计师担任。)如果业主同意了，便可签定合约，规定双方的义务和责任，特别是管理员的任职年限、权利、义务及报酬等。管理员往往都是兼职的，但都做得十分认真，受到了户主们的信任和称道。

　　管理员的职责大致有两类，一类是管理经济，负责维修房屋；另一类是协调邻里之间的矛盾。管理员每年对整座楼房的维修费，楼道、信箱、垃圾处理、照明、煤气管、自来水管、暖气管及门房的报酬等作出预算，同时召开户主会，将这些费用分摊下去。在一幢居民楼，我们看到一张粉红色大纸写出的各户费用分摊表贴在墙上，许多男女挤在那里看着、读着。我问一位大妈：“这些费用合理吗？是怎样交的呢？”她一本正经地告诉我：“这些费用都是经过户主会研究后确定的，比较公平合理”。费用一般按月或按季由门房或管理员收取。我们这幢楼的会计师，是一位40多岁的中年人，他在电影院工作，夜班多，可以利用空闲上门收取各种费用，随时收随时记入账户。对各种开支，他马上登记入账，发票等单据要由户主会五人小组签名，附在发票和账册后面备查，到年底结算时，管理员将账目一一向大家公布。如果预算开支有结余，则转入下一年度继续使用。“如果超支了怎么办呢”“当然是由各户分摊上缴。”她回答得很干脆。

　　据说，意大利政府对住房的物业管理是很严格的，凡在规定期限内对楼房的维修不能完成，管理员就必须亲自去市政府承担法律责任或接受处罚等。在意大利的南部重镇里斯堡，曾有一幢大楼的管理员，因母亲生病住院耽误了对楼房的维修日期，市政府下通令一次性罚款2万里拉，并限期完成维修任务。如果在限期内完不成任务，就得拘役2个月。在意大利法律十分神圣，所以这位管理员宁可雇人照看病母，自己也得投入维修房屋的工作。

　　在另一幢大楼的维修工地上，我们碰见了一位管理员，他介绍说，大楼维修及其他物业开支，均由管理员召开户主会决定。管理员负责制定预算，召开户主会讨论通过，维修完毕以后，再作决算。日常的小修、小补或更换自来水龙头之类的小费用和小工程以及购物、配件等，均由管理员和户主代表一起负责联系施工，年底根据凭证，向户主会及大家公布。

　　一天晚上，我们在一座居民大楼里做客。按理讲，这时正是大家下班到家、人口最为集中的时刻，说话、唱歌、音响、跳舞掀起声浪应不新鲜，邻里间为小事发生摩擦也该是常事。然而，在这里却寂静得很，连人们上下楼梯的快慢、脚步的轻重，都让人感到有节度，更谈不上发生邻里争吵的事。我有些愕然，便问户主，他笑着告诉我，这又是管理员的一大功劳。有时，在一些人家，即兴唱歌、跳舞、放音乐出现了“过度”，影响了隔壁和楼下人家的安宁也是有的，但邻居碍于面子，有口难开，便通过管理员出面协调，(不说出提意见人家的姓名)往往能很快得到解决，避免了邻里冲突。譬如有一次，我患重感冒带病工作下班回家，刚刚在床上躺下，楼上的儿个少男少女，乒乒乓乓跳起了迪斯科，震得我大脑疼得象要爆炸。如果我上去干涉，也许会出现争执。当时我拨通了管理员的电话，请他出面调停。他来了，几句婉言相劝，马上歌声停了，舞也止了，我很快进入了梦乡。

　　罗马里格深有感触地说，20年来，意大利就是采用这种“互助会”方式，大家共同管理。它是通过有效的法律手段，将责任落实到管理员身上，使其责、权、利兼而有之。管理员的报酬，则由各户分担。户主们反映，这种管理虽然花去了一定的费用，但小日子却过得安宁、舒适、卫生，省却了许多麻烦，因而备受各方欢迎。

　　在意大利南方边城塔兰托，我们参观了新近落成的几幢居民楼。在一幢楼的老人休息室里，一位管理员告诉我们:这几年凡新建的民居，都有为老人服务的休息室和青少年活动中心。单老人休息室里，就陈列着20多种报纸、杂志，还有象棋、写字台、画案等。打扫卫生、准备茶水、开关门窗等日常的一系列服务，全由老人们轮流值班。

　　过去的居民楼，只偏重于居住，而忽视了它的多功能性，现在看起来不适应了。有鉴于此，意大利政府十分重视居民楼的多功能性。过去老人深居简出，倍感寂寞。自从建起了老人休息室，老人们有了一起聚会、闲聊的场所，不仅增长了见识，而且打发了无聊寂寞的时日。在一间休息室里，我们遇见了几位老人，他们热情地与我们握手、谈天。几句话以后，就把我们当老熟人看了。一位老人说:“儿女们大了，他们忙里忙外，来去匆匆，很少有时间与老人接触，特别是大白天。如今老人们有了相聚的机会，生活得有滋有味。”我问:“活动中心的用房和其他开支怎么来的呢?”他说：“意大利富裕，社区的经济条件也不赖，国家和社区的福利金各拿一半。有些社区，公家拿一部分，居民自己拿一部分，不就解决了！”他兴奋地说:“如今，老人们在这里都有施展爱好的机会了。”他指着另一位老人说:“洛尔玛的速写画《扬蹄奋飞》上月还获得了国家级大奖。”

　　中国与意大利远隔千山万水，然而，意大利人关于民居的物业管理等方面的做法我们似可借鉴。

(作者系外国民风研究所研究员)

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