【山东盛翔物业】【案例】潍坊市某富裕乡镇推行建设新型农村社区。2010年年底,社区居民楼由县里的一家甲房地产开发公司承建完成。2011年年初,当地450余户农民搬进了新楼房。按理说,搬进了楼房是好事,可是,农民们却遇到了一个新词的困扰物业管理费。在搬进楼房的同时,农民接到了来自甲房产开发公司和镇上的通知,社区的物业由乙物业管理公司承包了,每户要按平方每月缴纳一次费用,包括物业管理费、维修基金、水电费等。对刚刚住楼的农民来说,这些费用加起来,可不算低。

　　有心的农民就向在城里居住的亲戚朋友打听这事儿,得知这物业管理不是“上面”可以决定的,而是应该由农民(业主)自己说了算。于是农民们自发选举出了由十几位住户组成的业主管理委员会。业主管理委员会代表住户,决定与另外一家收费较低的物业公司签订委托管理合同。

　　与此同时,不少农民从侧面打听到,甲房地产公司在建楼之初就已经与乙物业管理公司签订了《社区物业管理承包合同》和《维修承包合同》,承包期为10年,为此乙物业管理公司已经向甲房地产公司支付了保证金50万元,在合同开始执行后,乙物业管理公司还需要向甲继续支付承包费用等等。

　　这事儿一传开,立刻引起了甲房地产开发公司和当地政府的不满。村干部开始上门做农民的说服工作,声称:物业管理权属于开发商,不是由农民自己说了算；如果不按原来的通知办,农民将被取消当初购楼时的打折优惠,补足全额购房款。

　　村干部的话和亲戚朋友的意见大相径庭,让农民纳闷,农村社区的物业管理权到底该是谁说了算呢?

　　【释义】山东海那律师事务所的王娟律师表示,合同的签订属于民事法律行为之一,按照《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的；违反法律或者社会公共利益的民事行为无效,而无效的民事行为,从行为开始就没有法律约束力。

　　作为近年来在住房商品化过程中出现的新行业,物业管理指的是物业管理公司对住宅小区提供公共性服务,根据其管理事实和服务行为,依照规定标准向住户收取一定费用的一种社会性服务工作。目前国家对物业管理问题正在逐渐加以规范,不断有新法律法规出台。但可以肯定的是,物业管理权是一种存在于他人所有物上的物权,因此谁可以行使该权利,应当由物的所有权人(即业主)决定。

　　【评析】山东海那律师事务所的王娟律师分析说,在本案中,甲房地产开发公司只是农村社区的开发建设单位,其擅自与乙物业管理公司签订合同,将社区的物业管理权“发包”给物业公司,并借机收取承包金,属于对业主合法权益的侵犯。按照法律规定,甲房地产开发公司与乙物业管理公司间签订的合同属于无效,当地政府与甲房地产开发公司更无权依据这样的合同要求农民执行。

　　物业管理合同的签订,其当事人只能是业主和物业管理公司,他们之间是委托人和被委托人的关系,物业管理合同执行的是合同法中有关委托合同的规定。业主有参加住宅区物业管理的权利,由业主推选产生的业主管理委员会是住宅区物业管理的执行机构,有权选聘物业管理公司、物业管理人员或其他专业服务机构对本住宅区进行物业管理,并与其签订物业管理合同。也只有这个合同,才是有效的。

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