（一）出台《办法》是维护业主合法权益的现实要求。当前，我省业主自治组织还不完善，全省近90%的居民小区还未建立业主委员会，物业服务收费无法完全依靠市场进行有效调节，乱收费、质价不符与收费难的现象并存，全省物业服务收费举报投诉每年达2万件，占价格举报投诉的40%。出台《办法》，对规范物业服务收费行为，解决群众难点、痛点问题，满足人民日益增长的美好生活需要，促进社会和谐稳定具有重要意义。

　　（二）出台《办法》是促进物业服务行业持续健康发展的现实要求。我省物业服务企业从2004年的不到2000家，目前已发展到6000多家、从业人员40万余人、管理项目2万多个，物业服务覆盖面和经营范围不断扩大，与此同时，物业服务企业发展面临的困难和挑战也越来越多。一是，经营困难，发展动力不足。当前，我省物业服务企业主要营业收入仍然来自于物业公共服务费，部分企业面临“成本上涨--服务水平降低--业主满意度降低--物业费收缴率降低--企业营收降低--服务水平再降低”的恶性循环。二是，多元化经营不够，发展半径过窄。我省物业服务企业提供的服务主要限于物业管理区域的保洁、绿化、秩序维护等基础公共服务，服务内容简单同质、门槛偏低，企业之间竞争激烈，经营效益不高。而家政、中介、咨询、托管等特约服务、咨询服务及其收入占比很小，委托利用共用部位、共用设施设备经营服务的规范化和普及度、收入的公开化和透明度比较低，影响了业务拓展。《办法》的出台，将进一步规范物业服务收费行为，有利于提高物业服务水平，拓展物业服务领域，促进物业服务行业持续健康发展。

　　（三）出台《办法》是完善我省物业服务收费法制体系建设的现实要求。目前，规范我省物业服务收费的文件只有以省物价局名义印发的部门规范性文件，法律效力层级过低，难以对当前物业服务收费面临的突出问题进行有效规范，致使不少环节无法可依，一些违规行为因缺乏处罚规定而屡禁不止，群众反映强烈。《办法》的出台，将有效提升我省物业服务收费法律规范效力层级，推进物业服务收费纳入法制化管理轨道。

　　二、《办法》的立法原则和特点

　　（一）坚持问题导向和市场取向。《办法》以解决当前我省物业服务收费面临的问题为出发点，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，建立健全主要由市场决定物业服务价格的机制，规范行为，促进竞争，着力维护业主合法权益，最大程度促进物业服务企业的发展。

　　（二）坚持科学立法、民主立法。《办法》认真贯彻习近平总书记关于推进科学立法、民主立法的立法指导思想，在开门立法、倾听民意方面作了很多工作，是《办法》立法的一大亮点。2015年，省法制办联合省物价局通过大众日报等媒体，先后两次向社会征集意见建议1000余条。2016年，深入开展调研，听取业主、物业服务企业、管理部门等各方面意见。2017年，委托第三方专业机构组织开展民意调查，完成有效调查样本2500多个。在我省规章立法上这是第一次启动专业性民意调查，具有标志性意义。在广泛征求意见的基础上，我们又多次召开专家论证会研究论证，数易其稿，凝聚了社会共识，保障了《办法》的立法质量。

　　（三）坚持立法为民、惠及民生。《办法》认真贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，坚持以人民为中心的发展思想，努力为群众办实事、解难题，充分体现人民群众意愿和合理诉求，使改革发展成果最大限度地惠及民生。例如，《办法》规定，配套物业设施不到位的减收物业公共服务费、普通住宅前期物业空置房屋物业费减免比例不得低于40%，车位未停放机动车的免收停车服务费，为业主免费配置必要的出入证，等等，这既能够有效增强群众的获得感，又有利于经济社会的健康稳定和谐发展。

　三、《办法》的主要内容

　　《办法》共7章52条，主要内容是：

　　（一）明确了四个基本问题。一是概念范围。《办法》在明确界定物业服务收费、物业公共服务费、机动车停放费、其他服务收费四个基本概念的基础上，对《办法》的适用范围又作出明确规定，即适用于我省区域内的物业服务企业提供服务收取的物业服务收费，其他管理人的物业服务收费行为参照执行。二是监管部门。《办法》明确价格主管部门负责物业服务收费的监督管理，住房城乡建设部门及有关部门按照职责做好相关工作。三是定价机制。物业服务收费是实行政府定价，还是实行市场调节价，是《办法》需要做出明确规定的关键问题。对此，《办法》明确了物业服务价格主要由市场决定的机制，由政府制定价格的物业服务收费项目仅仅限定在未能形成有效竞争、容易发生垄断和随意定价的前期物业阶段，即：普通住宅前期物业公共服务费、停车服务费、车位场地使用费和普通住宅车位租赁费。除此之外，普通住宅前期其他物业服务收费、成立业主委会员的普通住宅物业服务收费、别墅等高档住宅及写字楼等非住宅物业服务收费，均实行市场调节价。四是计费办法。物业公共服务费如何计费是物业服务收费的核心内容，关系到广大业主和物业服务企业的切身利益。对此，《办法》规定，物业公共服务费实行分等级定价，具体等级由住房城乡建设部门会同价格主管部门制定；交费金额按照产权建筑面积计收，普通住宅的储藏室、车库不计入计费面积，但改变设计用途用于居住的纳入计费面积；交费时间和方式自交付之日起按月交纳，有约定的可预收，空置的、尚未交付的按规定减收。

　　（二）完善了四个关键环节的管理。实行政府指导价的物业服务收费标准如何制定和调整、小区停车收费和其他服务收费如何管理、业主共有权益如何保护，是现实中广大业主和物业服务企业关心的热点和难点问题，对此，《办法》完善了四个关键环节的管理。一是完善了物业服务收费标准动态管理。规定价格主管部门应当根据经济社会发展水平及物业服务成本变动情况，适时调整实行政府指导价的物业服务收费标准；物业服务企业也可以履行一定程序调整收费标准。二是完善了物业管理区域停车收费管理。对停车服务费、车位场地使用费以及外来车辆的停车收费等问题作了明确规定。三是完善了建筑垃圾清运等其他服务收费管理。对物业服务企业为业主提供建筑垃圾清运、机动车看管、家政等服务的收费，以及专业经营单位的收费等，都作出了相应规定。四是完善了共用部位和设施设备的经营使用及收益管理。对利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的决定权、公共收益的使用、物业服务企业代经营行为等进行了明确规范，并设定了相应的法律责任，保障了业主的共有权益。

　　（三）建立了四项事中事后监管措施。充分发挥市场作用，让绝大部分物业服务收费通过市场竞争形成，并不意味着弱化政府的作用。在转变政府管理方式，抓好放管结合方面，《办法》规定了四项事中事后措施：一是建立了备案制度。对前期物业服务合同、物业服务企业调整普通住宅前期物业公共服务费标准的，应当向价格主管部门备案。二是建立了物业服务质量评价体系和服务等级动态调整机制。对投诉率高、问题反映集中和达不到服务标准的物业服务企业，可以限期整改、降低收费标准。三是建立了物业服务收费信用管理制度。一方面，收费要明码标价、做好公示；另一方，对乱收费行为和不交费行为纳入信用管理。四是建立了物业服务收费维权机制。业主与物业服务企业对收费有争议的，可以向价格主管部门申请调解处理或者进行举报投诉。

　　（四）强化了三个主体的法律责任。《办法》依照我国行政处罚法等法律规定，强化了三个主体的法律责任。一是强化了物业服务企业的法律责任。对物业服务企业未按规定程序调整普通住宅前期物业公共服务收费标准、未按规定公示有关收费等行为设定了罚则。二是强化了建设单位的法律责任。对建设单位未按规定补偿物业服务费等设定了相应的处罚。三是强化了监管部门的法律责任。对价格主管部门及其他有关部门的违法行为，规定了相应的处罚措施。

　　同志们，朋友们，《办法》的颁布实施，有力推动了我省物业服务法制体系建设，为物业收费管理提供了可靠的法律保障。下一步，我们将立足执法监督职能，协同物价部门抓好贯彻执行，也请社会各界和新闻媒体给予关心、关注，确保《办法》确立了各项制度得到全面、准确的贯彻落实。谢谢大家！

丁绍敏：下面，请省物价局李东方副局长介绍相关情况。

　　[李东方：新闻界的各位朋友，女士们、先生们：大家好！首先，借此机会，向多年来关心和支持山东物价事业发展的媒体朋友们，表示衷心的感谢！刚才，成文主任从立法的角度，向大家解读了《办法》制定的背景、意义和主要内容。下面，我重点向大家介绍下一步为推动《办法》的贯彻落实，省物价局的一些工作打算。

　　一、跟进做好“三个到位”

　　省政府常务会议对《办法》的贯彻落实提出要求，龚正省长作了明确指示。我们将协同有关部门从三个方面抓好实施，做到“三个到位”：一是宣传到位。除了今天的新闻发布会，我们还将采取多种形式，向社会进行宣传解读，并要求市县价格主管部门做好本地区的宣传解读，使《办法》家喻户晓，使业主和物业公司明确权利义务，依法维权，推动建设和谐社区。

　　二是执法到位。我们将开展系统内部执法业务骨干培训，保证执法人员全面准确把握《办法》内容，全面落实行政执法监督各项制度，严格公正文明执法，依法处置物业服务收费纠纷，维护业主和物业服务企业合法权益。我们将要求市县价格主管部门尽快制定或者修订本地区的实施细则或者实施办法，明确空置房屋办理程序等授权市县作出规定的事项，根据需要重新制定或者调整物业服务收费标准，做好政策衔接；抓好对物业服务企业的培训指导，既要“丑话讲在前头”做好提醒告诫，督促企业自觉按照《办法》规范收费行为，又要帮助企业依靠《办法》解决存在的现实问题，促进物业服务企业持续健康发展。

　　三是监督到位。全省各级价格主管部门将会同同级有关部门，按照《办法》的有关规定，加强对物业服务企业收费行为的精细化、精准化、动态化监管，切实做到政府监督到位。各级价格主管部门将进一步畅通举报投诉渠道，做好价格争议调处，强化收费公示和明码标价制度落实，保障社会监督有效发挥作用。

　　二、重点完善落实“七项制度”

　　下一步，我们将重点推动完善落实《办法》规定的“七项制度”：

　　一是完善落实备案制度。根据《办法》规定完善工作流程，及时开展前期物业服务合同和普通住宅前期物业服务收费标准调价备案，实时掌握政府定价的物业服务收费情况，强化事中事后监管。

　　二是完善落实物业服务收费成本调查和价格监测制度。开展不同种类和性质的物业服务收费成本调查，逐步建立完善成本信息公开制度，建立健全价格监测机制，开展常态化、动态化监测，完善定价程序，推动物业服务收费标准制定更加规范透明。

　　三是完善落实物业服务质量评价体系和服务等级动态调整制度。协同有关部门制定具体规则和操作办法，推动建立质量评价体系和等级动态调整机制，督促物业服务企业提升服务水平，减少矛盾纠纷，提高业主满意度和交费积极性，创造有利于物业服务企业持续健康发展的良好经营环境。

　　四是完善落实物业服务收费明码标价制度。督促指导市县价格主管部门制定本地区物业服务收费公示和明码标价规则，指导物业服务企业做好明码标价工作，建立明码标价模范企业名单制度，定期向社会公布，切实保障业主的知情权和监督权。

　　五是完善落实物业服务收费纠纷调处制度。充分发挥行政调解作用，积极受理业主和物业服务企业之间的收费争议，妥善处理矛盾纠纷。

　　六是完善落实物业服务收费信用管理制度。积极推动将物业服务收费纳入社会信用体系建设，依法建立守信激励和失信惩戒机制，既要对乱收费的失信企业进行惩戒，又要将恶意拖欠物业费的业主纳入其个人诚信记录，大力推进物业服务收费诚信文化建设，打造诚信小区、诚信社区。

　　七是完善落实物业服务收费投诉举报处理机制。健全完善价格举报系统，畅通举报投诉受理渠道，依法查处各类物业服务收费违法行为，维护业主合法权益。

　　三、努力实现“三个目标”

　　一是政府有为市场有效。我们将会同相关部门按照《办法》规定，积极履行职责，对于政府定价的，要完善定价制度，规范定价行为，依法制定价格，坚决管住、管细、管好；对于放开的价格，要加强事中事后监管，严厉打击价格欺诈、价格垄断、质价不符等不正当价格行为，营造公平竞争的物业服务市场环境，保障市场有效发挥作用，推进完善物业服务市场体系建设。

　　二是物业环境文明和谐。物业服务管理是城市管理的基础，是文明城市建设的重要组成部分，物业服务收费是牵动物业服务管理水平的牛鼻子。我们将严格贯彻落实《办法》各项规定，努力维护业主和物业服务企业的合法权益，推动物业服务向高质量、精细化发展，努力为广大人民群众创造一个更加舒适、整洁、优美、文明、和谐的工作生活环境。

　　三是物业行业健康发展。落实《办法》规定，对特约服务等基础公共服务之外的收费实行市场调节价，赋予物业服务企业更多自主定价权，鼓励和激发物业服务企业实施多元化经营，延伸服务链条、拓展服务领域，培育特色服务，提高经营效益；加快物业服务收费信用体系建设，提高基础公共服务费用收缴率，稳定物业服务企业基本业务，增强物业服务企业发展动力，促进物业服务行业持续健康发展。

　　朋友们，物业服务收费涉及千万家户，关系群众切身利益，关系社会和谐稳定。《办法》的颁布实施，是贯彻以人民为中心的发展思想的具体举措，对于维护和谐社会建设具有重要意义。《办法》的有效贯彻执行，离不开新闻媒体的大力宣传和推动，希望我们一起把《办法》宣传好、贯彻好、落实好，建立和谐物业关系，创建和谐社区，为满足新时代人民群众对美好生活的向往做出我们应有的贡献！谢谢大家！

　　[丁绍敏：现在回答记者提问，提问前请先通报所在新闻机构名称。

中国经济导报记者：请问，房屋空置的，为什么还要交物业费？怎么交？

　　李东方：这个问题大家都很关注，而且众说纷纭，社会各界的意见主要有四类：一是，业主不入住，没有享受物业服务，不应当收费； 二是，部分业主虽然没有入住，但绿化、保洁、秩序维护、照明、电梯运行等物业服务工作需要正常进行，不应当减收物业服务费；三是，房屋是用来住不是用来炒的，长期空置的房屋绝大多数属投资性质，是推高房价的一个因素，应当加收物业服务费。四是，应当减收，但减收多少以及多长时间不住才算空置大家意见又不一致。最后采纳的意见是：普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市县人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。也就是说普通住宅前期物业空置的减收比例不得低于40%。主要理由有三：一，《办法》的立法目的在于规范住宅物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益。打击投机买房、调控房地产价格不是住宅物业服务收费政策所承担的职责，不应当通过加收物业服务费的方式打击炒房； 二、部分物业空置，物业服务企业仍要正常运转，不交物业服务费不能保证物业企业的合法权益，但业主不入住，就不产生垃圾，不使用电梯，物业服务工作量有所减少，可以减收部分物业服务费。三、减收比例应当视情况而定，比如，热门地段的房屋，入住率高，减收比例略高对物业企业影响也不大，而一些度假型小区，业主多属“候鸟型”，房屋空置率很高，如果物业费减免比例过高的话，物业公司无法正常经营。对于其他物业交付后空置的，其物业公共服务费是否减收、减收多少由业主和物业服务企业约定。

　　另外，关于车位空置问题。现行政策是购买的车位未停放机动车的，减收停车服务费，具体减收比例由市县价格主管部门规定。此次《办法》规定，未停放机动车，免收停车服务费，也是一个很大的突破。

　　大众日报记者：关于停车服务费，我有一个疑惑。比如我买房时一并买了车位，我已经交了物业费了，为什么还要交停车费，物业服务不是已经包含了停车服务了吗？

　李东方：这个问题问得很好，也是很多业主困惑的地方。物业公共服务与停车服务的内容接近，但服务主体不同。物业公共服务的服务主体是全体业主，停车服务的服务主体为购买车位的业主或者车位使用人。有的业主家中无车，有的业主拥有不止一辆车。让无车户替有车户、多车户分摊物业服务成本显失公允。按照现行政策，物价部门在制定物业公共服务费和停车服务费标准时，是分别计算成本的，没有包含关系。在总成本不变的情况下，如果停车服务费不再单独收取，物业公共服务费需要相应上调，否则物业服务企业难以为继。例如，济南市目前物业公共服务费基准价格一星级是0.5元/㎡、五星级是1.6元/㎡，停车服务费基准价格是35元/辆。如果把停车服务费均摊到物业公共服务费上，物业公共服务费约需上涨0.2元/㎡左右。

　生活日报记者：有些物业公司利用小区的电梯、墙体等做广告，对这方面的经营收入，现实中纠纷比较多，对此《办法》是怎样规范的？

　　李东方：物业服务企业利用物业管理区域内业主共用部位、共用设施设备进行经营的现象越来越普遍，经营收费项目也越来越多，例如你刚才提到的广告费就是其中一个方面，其他还有车位场地使用费、物业管理用房租赁费，等等。根据《物权法》的规定，物业共用部位、共用设施设备属于全体业主所有，其经营决定权属于全体业主，经营收入归全体业主所有。这是法律层面的基础性规定，而物业服务企业有没有权利进行经营，经营所得收入如何使用和分配，如何保障业主的所有权、知情权等合法权益，是现实中面临的突出问题，也是产生矛盾纠纷的地方。在这方面，有些物业服务企业做的比较好，能够定期向业主公示经营收益，有的还以此折抵业物业费，受到了业主的欢迎；但有些物业服务企业做的不够到位，业主满意度不高。针对这些问题，《办法》进行了规范，作了三个方面的创新性规定。

　　第一，关于经营权的问题。按照《办法》第二十九的规定，物业服务企业可以代业主进行经营，取得经营权的方式是通过物业服务合同的约定进行授权。普通住宅前期物业，可以在前期物业服务合同中约定授权。该规定，解决了现实中，特别是前期物业中，物业服务企业因无法征得业主大会、业主的书面同意，而擅自经营导致经营行为合法性不足的问题。

　　第二，关于收入归属和使用问题。按照《办法》第三十条的规定，公共收益由业主大会决定其使用方式和用途；业主大会未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业公共服务费。属于普通住宅前期物业的，可以优先用于折抵物业公共服务费。物业服务企业代经营的，可以扣除相应的管理费和税费，管理费的提取比例由市县价格主管部门确定。这条规定既解决了不同情况下公共收益资金如何使用的问题，也通过提取管理费的方式提高了物业服务企业代经营的积极性。另外，该条还有一个创新点，就是对未成立业主委员会的普通住宅前期物业，规定公共收益资金可以优先用于折抵物业公共服务费，将有利于增强业主的获得感，营造和谐的物业服务关系。

　　第三，关于如何保障上述两条规定有效执行的问题。《办法》从两个方面进行了规范：一是通过收益公示保障业主知情权和监督权。即《办法》第三十九条的规定——物业服务企业对公共收益应当单独列账，独立核算，按季度进行公示，时间不得少于一个月。二是规定了相应的法律责任。即《办法》第四十五条和第四十七条的规定——物业服务企业未按照规定公示和使用公共收益资金的，将会受到行政处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。