【山东盛翔物业】物业管理行业越来越激烈的竞争，让物业服务公司的管理者意识到，不得不好好思考如何利用好现有资源了。其实，物业资源的经营领域广阔，但往往没有被充分或者正确地认识，没有合理的利用，造成浪费，或是没有充分的认识，错误的使用导致引起不必要的矛盾。

    对物业服务公司来说，充分到位的管理是必要的，对社区数量多、资源较为分散的企业来说，及时检查闲置资源的状况，通过信息化手段与用户建立一种新的无障碍的沟通方式，实时了解用户们的需求，可以更好的为业主服务，营造更好的社区氛围。

    公共区域运用的合法性是行为准绳

    李某系上海市平凉路X号某大厦14楼业主。上海A物业管理有限公司（以下简称A物业）系该大厦的物业服务企业。

2007年11月，大厦业主大会制定业主公约，公约约定：业主、使用人在物业使用中，不得违法搭建建筑物、构建物；不得擅自占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或移装共用设备。2007年7月，李某在14楼楼顶两个共用平台上搭建了玻璃房、防护层等构筑物，A物业多次敦促其整改，李某均不予理睬。2008年9月A物业起诉至法院，要求判决李某拆除侵占楼面平台的所有违法搭建，恢复屋面共用部位原状并修复平台防水层，修复用于物业巡检电梯机房的公共楼梯。

    案件审理中，A物业变更诉请，要求李某拆除14曾楼面两个平台的搭建物。法院经过审理认为，A物业作为上海市平凉路X号大厦的物业管理单位，有权对该小区实施物业管理。业主大会制定的业主公约，是从广大业主的利益角度出发而制定的，其效力及于全体业主。李某作为小区的业主，应遵守业主公约的规定。该业主公约已明文规定不得违法搭建建筑物、构筑物、不得擅自占用、损坏住宅的共用部位，现李某在14楼楼顶两个公用平台上搭建构筑物违反了业主公约的相关约定。故A物业于李某在楼顶平台上进行搭建后，有权要求李某予以拆除，恢复原状。李某辩称A物业同意其在共用平台上搭建，无证据证实，且公用平台属于所有业主所有，A物业也无权同意李某占用公用部位。判决李某拆除上海市平凉路X号大厦14楼楼顶两个平台搭建的构筑物，恢复原状。

    现代化大型写字楼尤其经常会遇到这类情况，很多实力强的大公司购买物业后，喜欢把楼内的公共空间改为自己的形象宣传平台或者其他的“私有”用途，大业主的“财大气粗”似乎也给不少物业服务公司带来了困扰。这时候，就可以像案件中这样，依法治理。当然，不一定都鼓励打官司，完全可以参照《条例》、《物权法》等法律条文动之以情、晓之以理，通过充分的沟通和法律的宣贯，解决这一难题，为更大业主争取到合法权利，降低物业管理中的风险。

    合理运用小区空地提升服务

    有些物业管理者在对小区空地利用并不主动，造成空地的闲置，或者被居民任意占用，造成了资源上的浪费，也影响了其他业主的利益。例如有些业主在空地建房，私盖违章建筑，私自设置地锁占位，影响了周围居民的活动，同时，由于违章建筑的安全性没有保障，由此也带来了安全风险，使得居民之间产生各种矛盾，更影响到物业服务公司的威信与形象。因此，作为物业服务公司，一定要重视对公共空地的管理和合理使用。目前，有以下一些思路可供借鉴

    一是“开荒种地”。一些小区业主向往田园生活，将公共用地开垦成菜园，春种秋收，舒筋活骨，居民通过自己的辛勤耕作，给自己及周围住户带来了绿色环保的蔬菜水果，也创造了一定的经济利益。随着“网络菜园”的流行，不少年轻人也开始向往有一块儿属于自己的园地，种植自己喜欢的作物。相比之下，这种方式显得更加时尚和谐。但是由于用地分配不均，住户间很容易产生口角，菜园也会消耗更多的公共水源管理较少的园地很容易成为“垃圾场”，冬季大风天气时会造成沙尘，破坏小区的环境。物业项目进行实际操作的时候要事先和业主充分沟通好，共同完善运作体系。

    二是可以建设社区花园及健身场所：将公共空地建设成社区花园也是一种比较流行的方法，这样不仅可以美化社区的环境，净化空气，还为社区居民提供了一个舒适的活动场所。社区居民愿意出来活动，既可以增强人们的身体素质，还能为大家提供更多的交流机会。它的缺点就是对小区基本上没有什么明显的收益，对于绿化设施及健身设施的维护也需要投入，对策是可以在和业主充分沟通的前提下，寻求社会资源的资助，以补贴部分成本，最终实现多方共赢。

    三是建设社区活动中心：将社区空地建设成为活动中心，多为社区组织活动，增强社区的凝聚力，同时也让物业管理部门更容易了解到居民的生活状态和需求，促进物业方与居民之间的和谐。但是活动中心同社区花园一样，不能带来明显的收益，而且还需要投入更多的人力与物力，虽然是非常好的便民服务，在落实上却有一定难度。这时候，要明确，物业服务的宗旨和最终目的是要达成业主满意，并且尽量为业主创造幸福，这不失为一种好的服务方式，通过这种途径，小区管理水平上台阶，得到业主更多的认同和支持也就水到渠成了，最终是有利于公司发展的。

    创新思路化无用为神奇

    以上谈了物业管理实践中的两个基础问题，总之，物业管理正在逐渐走向成熟，法制化、社会化、现代化特征越来越明显，物业服务公司一定要首先让自己成为一个“懂法”并且“有办法”的组织者，为业主考虑，以创造多重共同的利益为宗旨，充分利用好物业公共资源。

    对于如何利用闲置空地，首先还是要迎合住户的需求，比如应优先考虑美化空地的环境，建设社区花园，并在此基础上建设活动中心，丰富小区业主的业余生活。社区的和谐是一切建设的基础，方便大众，服务大众，可以为物业服务公司赢得良好的口碑，在人员聚集的过程中也带来了更多的商机。

    闲置资源的利用方式多种多样，需要有创新思维。有些看似不能利用的资源，经过精心策划也能发挥作用；但有些别人的成功经验，照搬却仍可能遭遇失败。物业服务企业应总结现有经验，对于闲置资源的经营和利用，对实际情况灵活处理。在不影响业主利益的情况下，开展广泛深入的调研，进行各种形式的实践，找到最适合的管理方法。

来源：《城市开发》杂志